Heb je een koopwoning en wil je je woning tijdelijk verhuren? Als je je woning tijdelijk verhuurt wil je uiteraard zo min mogelijk risico lopen. Wil je weten hoe je dit het beste kunt regelen? Welk contract voor jouw situatie geschikt is? Hoe je ervoor zorgt dat je juridisch gezien sterk staat? Lees dan snel verder!
Sinds 1 juli 2016 zijn er meer mogelijkheden voor het tijdelijk verhuren van je woning. Sinds deze datum is namelijk de Wet doorstroming huurmarkt van kracht. Deze is in het leven geroepen om de doorstroming te bevorderen. Daarnaast heeft deze wet het doel het zogenoemde scheefwonen tegen te gaan. Er zijn sinds deze datum vormen van tijdelijke huurcontracten die meer mogelijkheden geven aan jou als woningeigenaar om je woning tijdelijk te kunnen verhuren.
Belangrijke aandachtspunten
Een aantal punten zijn van belang bij het tijdelijk verhuren van je woning. Ten eerste is voor jou als woningeigenaar bij het tijdelijk verhuren van je woning van belang dat je ook kennis hebt van de juridische kant van het verhuren. Of laat je hierover goed adviseren, eventueel door een jurist. Ook het uitbesteden van het verhuren en/of beheren van je woning aan een vastgoedbeheerder of verhuurmakelaar die is gespecialiseerd in tijdelijke verhuur is een verstandig idee. Om de meest veelvoorkomende fouten en contractuele problemen bij het tijdelijk verhuren van je woning te voorkomen heb ik hieronder een opsomming gezet die je behoedt voor deze 4 veelvoorkomende contractuele valkuilen.
Een ander belangrijk punt wat specifiek van belang is bij tijdelijke verhuur is dat de huurder geen huurbescherming geniet of gaat genieten. Dit omdat de huurder dan niet verplicht is de woning te verlaten aan het einde van de tijdelijke huurperiode. Het mag voor zich spreken dat dit bij het tijdelijk verhuren van je woning te allen tijde vermeden dient te worden. Daarnaast is het erg belangrijk de huurovereenkomst tijdig aan te zeggen. Dit geldt voor tijdelijke overeenkomsten die van rechtswege eindigen en zorgt ervoor dat de overeenkomst niet wordt verlengd (met bijbehorende huurbescherming). Hierover meer in de onderstaande afzonderlijke mogelijkheden voor het verhuren van jouw woning.
Afhankelijk van de situatie en reden waarom je je woning wil verhuren zijn er meerdere ‘opties’ om je woning tijdelijk te verhuren:
Optie 1: Tijdelijk verhuren met huurcontract voor bepaalde tijd
Het bieden van een tijdelijk huurcontract voor bepaalde tijd, voor maximaal:
- 2 jaar bij een zelfstandige woonruimte.
- 5 jaar bij een onzelfstandige woonruimte.
In beide gevallen geldt, hooguit 1 contract, anders wordt het automatisch omgezet in een contract voor onbepaalde tijd. Dit geldt ook wanneer je in eerste instantie voor een 1-jarig contract hebt gekozen. Dit kan dan niet meer verlengd worden naar 2 jaar. (Het kan natuurlijk wel, maar dan wordt het contract automatisch omgezet in een huurcontract voor onbepaalde tijd). Bij het gebruik van deze optie ben je wel gebonden aan het woningwaarderingsstelsel (puntensysteem). Tenzij de huur boven deze grens valt. Hier lees je meer over hoe de huurprijs bepaald wordt.
Als verhuurder mag je dit contract niet tussentijds opzeggen. De huurder mag wel opzeggen, met inachtneming van minimaal 1 maand en maximaal 3 maanden opzegtermijn.
Hier kun je een tijdelijk huurcontract downloaden op de website van het roz (Raad voor Onroerende Zaken).
Optie 2: Tijdelijk verhuren met een vergunning via de Leegstandwet
Sinds 2009 is het mogelijk om koopwoningen, die gedurende de verhuurperiode te koop blijven staan, minimaal 6 maanden tot maximaal 5 jaar te verhuren via de leegstandwet.
Bij de verhuur van een te koop staande woning via de leegstandswet is de uitgebreide huurbescherming niet van toepassing. Zo kan een huurcontract via de leegstandswet met een opzegtermijn van 3 maanden worden opgezegd door de woningeigenaar. Echter kan de eerste 6 maanden niet worden opgezegd. Zo hoef je je geen zorgen te maken over bijvoorbeeld een niet vertrekkende huurder.
Om je woning te verhuren via de leegstandswet moet er een vergunning bij de gemeente worden aangevraagd. Deze wordt pas verleend als er aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Je woning dient te koop te staan en er mag niemand meer ingeschreven staan (of met vermelding van de datum van verhuizing).
De vergunning wordt verleend voor maximaal 5 jaar. Kosten voor een vergunning verschillen per gemeente, en lopen uiteen tussen de 0 en een paar honderd euro.
Ook heb je toestemming nodig van je hypotheekverstrekker en verzekeraar.
Fijn voordeel: Als eigenaar mag je zelf de huurprijs bepalen, het puntensysteem is hierbij niet van toepassing.
Lees meer over het tijdelijk verhuren van je woning via de Leegstandwet in deze blog: Waarom je woning verhuren via de Leegstandwet een goed idee is + 5 ijzersterke tips!
Optie 3: Tijdelijk verhuren met de diplomatenclausule
Bij tijdelijke verhuur van je woning in verband met een reis of andere reden voor afwezigheid eigenaar: verhuren met een tijdelijk contract met een diplomatenclausule. Als woningeigenaar kun je, bijvoorbeeld tijdens een reis naar het buitenland, je woning tijdelijk verhuren, totdat je weer terugkeert naar je eigen woning. Dit wordt ook wel tussenhuur genoemd. Dat is een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub b en lid 2 BW.
Er wordt dan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gesloten. Hierin wordt middels de diplomatenclausule vastgelegd dat de woning na afloop van de overeengekomen tijd moet worden ontruimd (ook wel ontruimingsbeding genoemd). De diplomatenclausule geeft de eigenaar dus een extra opzeggingsgrond. Een verhuurder mag meerdere tussenhuren achter elkaar aangaan sinds 1 juli 2016. Verhuurder en huurder mogen onderling afspreken dat de oorspronkelijk overeengekomen bepaalde tijd kan worden verlengd. Bijvoorbeeld als de verhuurder langer in het buitenland blijft.
Opzegging
De verhuurder moet de huurovereenkomst tegen het einde van de afgesproken termijn (en niet eerder) opzeggen. De tijdelijke huurovereenkomst houdt dus niet automatisch op(!) Om feitelijk te kunnen terugkeren in de woning moet de huurder echter wel instemmen met die opzegging. Anders moet de verhuurder daarvoor toestemming vragen aan de rechter (beëindiging van de huur en ontruiming van de woning vorderen). Zo’n procedure kan lang duren, en je zit er natuurlijk ook gewoon niet op te wachten… Het is dus van groot belang dit goed op orde te hebben en een opzegging bij voorkeur door beide partijen te laten ondertekenen.
In dit blog lees je meer over het tijdelijk verhuren van je woning met gebruik van de diplomatenclausule: Alles wat je moet weten over de diplomatenclausule
Optie 4: Huurcontract op basis van naar zijn aard van korte duur
In grote lijnen wordt deze bepaling gebruikt in gevallen waarbij het voor zowel de huurder als de verhuurder de bedoeling is dat er voor korte tijd gehuurd wordt. Bijvoorbeeld ter overbrugging wanneer je woning wordt verbouwd of gerenoveerd (een ‘wisselwoning’) en ook voor vakantiewoningen.
De voordelen voor jou van het gebruik van deze bepaling bij het tijdelijk verhuren van je woning als verhuurder/eigenaar
- Met de bepaling ‘naar zijn aard van korte duur’ artikel 7:232 lid 2 BW geniet de huurder niet van huurbescherming, en dit is van belang bij het tijdelijk verhuren van je woning.
- Financieel voordeel: deze manier van het verhuren van je woning biedt naast geen huurbescherming, óók geen verhuurprijsbescherming. Als verhuurder ben je in dit geval dus niet gebonden aan het woningpuntenstelsel en kun je zelf de (marktconforme) huurprijs bepalen.
Meer informatie over hoe een marktgerichte huurprijs wordt bepaald? Lees dan deze blog: Dit is hoe deze 12 factoren jouw maximale huurprijs bepalen.
Wat dient er in het huurcontract naar zijn aard van korte duur te staan?
Vermeld hierin duidelijk, naast de standaard zaken, dat:
-de huurder instemt en afziet van huurbescherming.
-dat er gebruik wordt gemaakt van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur.
-de beweegredenen van zowel huurder als verhuurder voor de keuze voor een korte duur.
Beëindiging van de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur
Cruciaal punt: de huurovereenkomst moet schriftelijk worden beëindigd/ ter kennisgeving van beëindiging. Ook al eindigt de overeenkomst van rechtswege. Dit moet gebeuren binnen een tijdbestek tussen de 3 maanden voorafgaand tot ten minste 1 maand voor het verstrijken van de huurperiode gebeuren. Indien dit niet gebeurt, of niet op het juiste moment gebeurt, wordt de huurovereenkomst omgezet in een overeenkomst voor onbepaalde tijd met bijbehorende huurbescherming. Voor de duidelijkheid: dit mag dus niet te vroeg gebeuren en ook niet te laat. Het mag voor zich spreken dat het verkrijgen van huurbescherming in geval van het tijdelijk verhuren van je woning, onwenselijk is.
Lees hier meer over het gebruik van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur: Alles over de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur
Optie 5: Shortstay/ vakantieverhuur
Shortstay of vakantieverhuur. In elke gemeente zijn hier weer andere regels aan verbonden. De tendens is dat dit steeds verder wordt ingeperkt. Dit is gemiddeld mogelijk voor maximaal 30 of 60 nachten per jaar (afhankelijk van in welke gemeente je woont). In Utrecht valt huren vanaf 14 nachten onder shortstay. Hier is in veel gevallen een speciale vergunning voor nodig.
Stap niet in de volgende 4 veelvoorkomende valkuilen bij het tijdelijk verhuren van je woning:
- Ten eerste. Ook al verloopt in bepaalde gevallen de huurperiode van rechtswege: als verhuurder moet niet vergeten worden om de huur tijdig aan te zeggen: schriftelijk aan de huurder ‘bevestigen’ dat de huurperiode verloopt. – Let op dat je als verhuurder moet kunnen bewijzen dat de huurder de aanzegging daadwerkelijk heeft ontvangen. Zo niet, is er alsnog sprake van een contract voor onbepaalde tijd. Ook is van belang dat dit op het juiste moment gebeurt: maximaal 3 maanden tot minimaal 1 maand voordat de huurperiode verloopt. Ook hier geldt, indien dat niet gebeurt leidt dit tot een automatische omzetting van het huurcontract naar een contract van onbepaalde tijd.
- Maak gebruik van het juiste huurcontract specifiek voor tijdelijke verhuur en laat je hier goed over informeren. Stel ook niet zomaar aanvullende bepalingen in het huurcontract op zonder de gevolgen daarvan goed uitgezocht te hebben. Bij het opstellen van aanvullende bepalingen bij het tijdelijk verhuren van je woning is het wijs om juridisch advies te vragen.
- Het verlengen van een tijdelijk huurcontract (al dan niet bewust) leidt ertoe dat de huur automatisch wordt omgezet in een huurcontract voor onbepaalde tijd. Er kan dus ook niet tweemaal een éénjarig contract worden opgesteld. Dit leidt ertoe dat het contract automatisch wordt omgezet in een contract van onbepaalde tijd.
- Stel altijd een inspectierapport op, óók bij het tijdelijk verhuren van je woning. Dit lijkt misschien overbodig, maar kan een hoop gedoe achteraf schelen. Lees meer over inspectierapporten en het opstellen daarvan in deze blog: Voorkom problemen: alles over de voor en eindinspectie en bijbehorende inspectierapporten.
Last but not least: een handige tip voor het tijdelijk verhuren van je woning!
Indien je geïnteresseerd bent in het tijdelijk verhuren van je woning is het een goed idee om je woning tijdelijk te verhuren aan expats. Expats zijn namelijk op zoek naar tijdelijke woonruimte, een ideale situatie dus! In dit blog heb ik een mooie opsomming gemaakt: 10 redenen waarom je woning verhuren aan expats een goed idee is!
Samenvattend zijn er diverse mogelijkheden voor het tijdelijk verhuren van je woning. Welk contract voor jou bruikbaar is hangt af van jouw specifieke situatie. Onder andere de reden waarom je je woning tijdelijk wil gaan verhuren.
Hopelijk vind je deze informatie en tips voor het tijdelijk verhuren van je woning, bruikbaar. Als je vragen hebt, stel ze gerust. Wij zijn je graag van dienst!
PS: vergeet je onze handige checklists en templates niet?
Trackbacks/Pingbacks