Opzeggen huurovereenkomst: alles wat je moet weten.
Het opzeggen van de huurovereenkomst als verhuurder. Wanneer mag dat precies?
In het Nederlandse huurrecht heeft de huurder altijd een paar streepjes voor. Dit houdt in dat de belangen van de huurder in de rechtbank zwaarder wegen dan dat van de verhuurder.
Wegens de huurbescherming mag je als verhuurder niet zomaar de huurovereenkomst opzeggen. Ook niet als je de woning wil verkopen. Lees over dit specifieke voorbeeld hier verder in mijn blog koop breekt geen huur.
Onder bepaalde voorwaarden mag opzeggen wél. Deze 6 geldige voorwaarden gaan we in deze blog bespreken. Let op dat er bij elke voorwaarde nog extra randvoorwaarden kunnen zijn waaraan voldaan moet worden. En hoe zit het met opzeggen met wederzijds goedvinden? Ook gaan we wat interessante jurisprudentie omtrent het onderwerp aanhalen.
6 geldige opzeggingsgronden voor het opzeggen van de huurovereenkomst
In artikel 7:274 lid 1 BW worden 6 geldige opzeggingsgronden genoemd. Andere reden zijn niet geldig, oftewel nietig.
De 6 geldige redenen als citaat uit het Burgerlijk Wetboek.
De rechter kan de vordering slechts toewijzen indien:
- huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt;
- de verhuurder zijn vordering grondt op een beding als omschreven in lid 2 en aan de eisen van dat lid is voldaan, tenzij de verhuurder geen belang meer heeft bij de ontruiming;
- verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder, met uitzondering van de huurder, bedoeld in lid 4, andere passende woonruimte kan verkrijgen;
- de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, voor zover, in het geval dat onderafdeling 2 op de opgezegde huurovereenkomst van toepassing is, dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of van de servicekosten;
- verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken;
- de huurovereenkomst een onzelfstandige woning betreft, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, en de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan.
Onder eigen gebruik in de zin van lid 1 onder c (3), wordt mede begrepen:
A) renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en
B) het verstrekken van een zelfstandige woning aan een gehandicapte, indien die woning:
1°. reeds bij de bouw ervan was ingericht en bestemd voor bewoning door een gehandicapte, dan wel
2°. na de bouw met geldelijke steun op grond van enige wettelijke regeling aangepast is ten behoeve van bewoning door een gehandicapte;
C) het verstrekken aan een oudere van een zelfstandige woning welke onderdeel uitmaakt van een complex van zelfstandige woningen, welk complex reeds bij de bouw ervan was ingericht en bestemd voor de bewoning door ouderen.
Bij de beoordeling van de vraag of andere woonruimte voor de huurder passend is, houdt de rechter geen rekening met de bijdragen van het Rijk, die de huurder ter tegemoetkoming in de kosten, verbonden aan het genot van een woning, kan verkrijgen.
*einde citaat*.
Dringend eigen gebruik en de jurisprudentie.
Er is een geval bekend waarin het huisvesten van een studerend eigen kind niet akkoord werd bevonden onder de opzeggingsgrond c, dwingend eigen gebruik. Aan deze opzeggingsgrond zitten namelijk nog wat ‘haken en ogen.’ Het gaat om het volgende arrest: Gerechtshof Amsterdam 21 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:3081
De volgende twee redenen worden hiervoor genoemd: (Bron)
- uit vaste rechtspraak volgt dat het in gebruik willen geven van een woning aan familieleden niet onder eigen gebruik valt, tenzij het woongenot van de verhuurder toeneemt door de huisvesting van het familielid, en
- huurder was met haar inkomen aangewezen op een sociale huurwoning en ‘op grond van de door haar opgebouwde wachttijd nog niet in aanmerking zou komen voor een andere woning’, terwijl anderzijds verhuurder over andere mogelijkheden (lees: andere woonruimte) beschikte om zijn kind te huisvesten.
Gezien haar inkomen en de wachttijd was het dus ook aannemelijk dat de huurder geen andere passende woonruimte zou kunnen vinden.
Deze opzegging werd daarom afgewezen en de huurster werd in het gelijk gesteld. De volledige uitspraak vind je hier.
Let ook op de 1e bovenstaande randvoorwaarde: dat het woongenot van de verhuurder moet toenemen door de huisvesting van het familielid. Deze mag dus niet al elders wonen, in dat geval is er namelijk geen sprake van toegenomen woongenot door de huisvesting van diens familielid.
Schadevergoeding
Indien er niet binnen een jaar de woning daadwerkelijk voor eigen gebruik wordt gebruikt kan de verhuurder aansprakelijk worden gesteld voor een schadevergoeding aan de huurder. De opzegging van de huurovereenkomst is dan onterecht.
Hoe gaat het opzeggen van de huurovereenkomst precies?
In de schriftelijke opzegging dien je te vermelden welke van de 6 geldige opzeggingsgronden je gebruikt. Verder moet je als reactietermijn voor de huurder een termijn van 6 weken aanhouden. Deze dient dus binnen 6 weken al dan niet in te stemmen met de beëindiging van de huurovereenkomst. De opzegging moet ook afzonderlijk aan de medehuurder worden gedaan indien deze getrouwd zijn of een geregistreerd partnerschap hebben.
Bij de opzegging moeten de volgende termijnen in acht worden genomen (citaat uit BW):
Bij opzegging door:
- huurder: een termijn gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, doch niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden;
- verhuurder: een termijn niet korter dan drie maanden, voor elk jaar dat de huurder krachtens overeenkomst ononderbroken het gehuurde in gebruik heeft gehad verlengd met één maand tot ten hoogste zes maanden. (Einde citaat).
Wanneer de huurder niet binnen de gestelde termijn van 6 weken reageert of deze beëindiging afwijst, kun je de zaak aanmelden bij de kantonrechter. Deze zal de vordering dan toewijzen of afwijzen.
Lees hier ook verder in ons blog over het aanzeggen van de huur. Wist je dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd alleen onder voorwaarde van tijdig aanzeggen van de huur automatisch eindigt?
Wederzijds goedvinden & de beëindigingsovereenkomst
Is er sprake van wederzijds goedvinden van het opzeggen van de huurovereenkomst? Dan mag de huurovereenkomst buiten deze gestelde kaders beëindigd worden. Dit wordt schriftelijk vastgelegd in een beëindigingsovereenkomst. Deze kan eventueel al kort na de intrek van de huurder getekend worden. Hierin wordt duidelijk gemaakt wat de datum is van de beëindiging van de huur. Duidelijk moet zijn dat deze beëindiging plaatsvindt met wederzijds goedvinden. De bovenvermelde eisen voor geldige opzegging zijn dus niet van toepassing indien er een beëindigingsovereenkomst is. NB: De overeenkomst is alleen rechtsgeldig indien deze is vastgesteld ná het ingaan van de huur. Je kunt deze dus niet direct bij de huurovereenkomst laten ondertekenen. Dit is de beste en gemakkelijkste oplossing om zonder procederen de huurder uit de woning te krijgen. In de praktijk geeft men de huurder hier wel eens een vergoeding voor diens medewerking.
Jurisprudentie beëindigingsovereenkomst
Hier is een interessant arrest te vinden over een nietig verklaarde beëindigingsovereenkomst.
Deze uitspraak gaat over een huurster die een beëindigingsovereenkomst had ondertekend. De verhuurder wilde namelijk de huurovereenkomst opzeggen. Echter gaf ze daarna aan dat ze zich niet bewust was van het feit dat ze niet verplicht was om te ondertekenen. Ze wilde dus van de overeenkomst af. Door het Gerechtshof Den Haag is de overeenkomst nietig verklaard wegens misbruik van omstandigheden. “Verhuurder legde onverwachts zijn ontbindingswens ter ondertekening aan huurster voor en haar alternatieven voor ontbinding van de huurovereenkomst zijn niet benoemd”. Hier vind je de volledige uitspraak: Gerechtshof Den Haag 15 september 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:1633.
Bijdrage verhuiskosten
1.
Indien de rechter een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op de gronden, bedoeld in artikel 274 lid 1 onder c en e toewijst, kan hij een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten.
2.
De rechter kan, voordat hij een beslissing geeft, waarin dit bedrag wordt vastgesteld, zijn voornemen ter kennis van partijen brengen en een termijn stellen waarbinnen de verhuurder de opzegging kan intrekken. Maakt de verhuurder van deze bevoegdheid gebruik, dan beslist de rechter uitsluitend over de proceskosten.
3.
Bij beëindiging van de huurovereenkomst op de gronden, bedoeld in artikel 274 lid 1 onder c in verbinding met lid 3 onder a en in artikel 274 lid 1 onder e, draagt de verhuurder bij in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt.
4.
De minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten voor de huurders van zelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen wordt bij ministeriële regeling van de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie vastgesteld en zal jaarlijks voor 1 maart worden gewijzigd voor zover de consumentenprijsindex daartoe aanleiding geeft. Het in de eerste zin genoemde bedrag wordt afgerond op hele euro’s.
5.
De verhuurder kan eventuele door de gemeente aan de huurder te verstrekken bijdragen of vergoedingen voor verhuis- of inrichtingskosten in mindering brengen op de hoogte van de bijdrage, bedoeld in het vierde lid.
De verhuiskostenvergoeding is bedoeld als tegemoetkoming in de kosten voor het verhuizen en herinrichten. Hoeveel van uw verhuiskosten u vergoed krijgt, ligt aan uw woonruimte en de verhuisdatum:
Voor zelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen geldt sinds 28 februari 2022 een minimumbijdrage van € 6.505.
De minimumbijdrage wijzigt elk jaar voor 1 maart. De bijdrage wijzigt met het percentage van de inflatie over het vorige jaar (consumentenprijsindex, ofwel CPI).
Let op dat voor kamers geen minimumbedrag geldt, omdat de verhuiskosten en herinrichtingskosten van een kamer veel lager liggen dan dat van een zelfstandige huurwoning.
Tijdelijk verhuren
Wil jij als verhuurder alleen tijdelijk verhuren? Kijk dan eens naar deze opties, en zorg ervoor dat je contractueel goed ingedekt bent.
-Verhuren met diplomatenclausule
–Huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur
–Tijdelijk verhuren & de wet: veelvoorkomende valkuilen
Het opzeggen van de huurovereenkomst samengevat
Het opzeggen van een huurovereenkomst als verhuurder kan niet zomaar. Dit is alleen toegestaan als de reden binnen 1 van de 6 geldige opzeggingsgronden valt. Óf wanneer er sprake is van wederzijds goedvinden en er een beëindigingsovereenkomst is getekend.
Bronnen opzeggen huurovereenkomst:
2) website Rijksoverheid bron 2
3) Gerechtshof Den Haag 15 september 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:1633
4) Uitspraak Gerechtshof Amsterdam 21 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:3081
Klik hier voor onze waardevolle maar toch kostenloze checklists en templates
Trackbacks/Pingbacks