Beleggingsvastgoed, box 3 of box 1?

Een veelgestelde vraag door woningeigenaren en vastgoedbeleggers. En een vraag die zeker van belang is. In box 1 word je namelijk in het algemeen hoger belast dan box 3. Om deze vraag goed te kunnen beantwoorden kijken we eerst naar wat box 3 en box 1 precies inhouden. Vervolgens bespreken we de wetgeving en jurisprudentie die over beleggingsvastgoed in box 3 vs box 1 gaan. Ook bespreek ik een veelgestelde vraag. Tot slot geef ik een handige tip!

Box 1

Box 1: belastbaar inkomen uit werk en woning.

Hieronder valt ook winst uit onderneming. In box 1 worden de daadwerkelijke inkomsten belast. En dus niet een fictief rendement zoals bij box 3. Dit wordt als het algemeen als ongewenst bestempeld door vastgoedexploitanten, omdat beleggingsvastgoed over het algemeen hoger wordt belast in box 1. Het kan ook positief zijn om in box 1 te vallen. Zoals wanneer er een laag of negatief rendement is behaald. De inkomsten worden in box 1 progressief belast.

Box 3

Box 3: belastbaar inkomen uit sparen en beleggen. Het gaat hier om passief inkomen en spaargeld. Geïnvesteerd geld in bijvoorbeeld aandelen of in vastgoed, wat rendement oplevert. Dat valt in box 3.

In box 3 gaat de fiscus uit van een fictief rendement. Ze gaan dus niet uit van het werkelijk behaalde rendement. Dit is over het algemeen in jouw voordeel. Omdat het gemiddelde behaalde rendement van vastgoed hoger is dan dit fictieve rendement. Voor spaarders is het een zure appel. Zij moeten immers ook deze belasting betalen. Terwijl er op dit moment van schrijven sprake is van negatieve rente op spaarrekeningen. Dit fictieve percentage wordt belast tegen een vast tarief, afhankelijk van de waarde van de belegging op 1 januari van dat jaar. Kosten en verliezen kunnen niet worden afgetrokken.

Klik hier naar de site van de belastingdienst voor een overzicht van de tarieven en de verschillende boxen.

Meer dan normaal vermogensbeheer

Bij vastgoed is een scheiding tussen box 1 en box 3 niet zo zwart-wit als dat het op het eerste gezicht lijkt. Beleggingsvastgoed is natuurlijk een investering, maar het pand moet ook verhuurd worden. Huurcontracten moeten opgesteld worden, huurders gescreend, bepaalde reparaties moeten worden opgelost. En natuurlijk moeten de huren worden geïnd, etc.

Waar ligt nu die scheidingslijn tussen box 1 en box 3? Die grens is best lastig te bepalen. Zo blijkt ook uit jurisprudentie. Hierop kom ik later terug in dit artikel.

Deze scheiding tussen normaal vermogensbeheer en meer dan normaal vermogensbeheer is geformuleerd in artikel 3.91 lid 1 onderdeel c Wet inkomstenbelasting 2001 . Letterlijk staat er dit;1.“Onder werkzaamheid wordt mede verstaan:c. het rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal, actief vermogensbeheer te buiten gaat, zoals bij het uitponden van onroerende zaken, het in belangrijke mate door de belastingplichtige zelf verrichten van groot onderhoud of andere aanpassingen aan een zaak, of het aanwenden door de belastingplichtige van voorkennis of daarmee vergelijkbare bijzondere vormen van kennis.”

Dit wordt als de open norm gezien die door jurisprudentie verder is ingevuld.

In makkelijkere taal: Meer dan normaal vermogensbeheer wil zeggen dat je meer arbeid toevoegt dan normaal is. Ën wanneer je daarmee een hoger rendement behaalt dan wanneer je dit niet gedaan zou hebben.

Wanneer je het hebt over groot onderhoud, flippen, splitsen, uitponden etc wordt dit gezien als meer dan normaal vermogensbeheer. Je voegt dan namelijk waarde toe aan een pand. Daarnaast is er ook een factor arbeid die meespeelt. Dit valt dan dus in box 1.

Ook wordt er gekeken naar de specifieke (voor)kennis die je bezit. Werd je bijvoorbeeld getipt door een bevriende makelaar en beschikte je daardoor over kennis die een andere koper niet had kunnen hebben?

Hoeveel panden mag ik hebben om in box 3 te blijven vallen?

Dit is een tweede veelgestelde vraag. In tegenstelling tot wat regelmatig wordt gedacht heeft het wel of niet belast worden in box 3 niet zozeer met het aantal panden te maken. Je kunt in theorie zoveel woningen bezitten en verhuren als je zelf wilt, zonder daardoor direct in box 1 te hoeven vallen.

Uitbesteden

Alle taken uitbesteden zorgt er niet automatisch en gegarandeerd voor dat je in box 3 terecht komt. Dat is namelijk afhankelijk van meerdere samenhangende, bovengenoemde factoren. Het is wel verstandig zoveel mogelijk uit te besteden. En, er komt bij het verhuren en beheren van woningen veel kijken. Ook is specifieke kennis van belang. Denk bijvoorbeeld aan alle wet- en regelgeving en bijvoorbeeld het screenen van huurders. Een vastgoedbeheerder of verhuurmakelaar is hier dagelijks mee bezig. Wanneer je passief inkomen wil gaan opbouwen is het vanzelfsprekend aan te raden het beheer en de verhuur uit te besteden aan een professional. Dit kost namelijk erg veel tijd, zo is je beoogde passieve inkomen helemaal niet zo passief meer… Mocht je nog twijfelen over uitbesteden vs zelf doen, lees dan ook eens dit artikel.

Jurisprudentie

Over de vraag normaal vermogensbeheer vs meer dan normaal vermogensbeheer is interessante jurisprudentie beschikbaar. Er zijn hier vele zaken over bekend, wat er ook op duidt dat er veel onduidelijkheid heerst omtrent dit onderwerp. Regelmatig zijn de uitkomsten ook tegenstrijdig, waardoor er geen eenduidig antwoord mogelijk is op de vraag of jouw beleggingsvastgoed in box 1 of in box 3 valt. Er zijn diverse min of meer gelijkwaardige zaken bekend waarbij de rechter verschillend heeft geoordeeld. Hier een link naar een interessante casus.

Tip: Dossiervorming

Ik kan je van harte aanraden om zoveel mogelijk zaken vast te leggen, om zo een dossier op te bouwen. Dit kun je gebruiken indien er een geschil komt met de belastingdienst over normaal vermogensbeheer of meer dan normaal vermogensbeheer.

Denk dan bijvoorbeeld aan een urenregistratie om aan te tonen dat er niet veel tijd aan is besteed. Maar ook aan gespreksverslagen waaruit blijkt wat bijvoorbeeld de originele bedoeling is met het pand (verkopen of verhuren). De zaken die je hebt uitbesteed. Hoe je aan het project bent gekomen.

Samenvattend

In dit artikel heb ik geprobeerd een antwoord te formuleren op de vraag: wordt mijn beleggingsvastgoed in box 3 of in box 1 belast? Om deze vraag te beantwoorden ben ik ingegaan op de verschillen tussen box 3 en box 1 en wat daarin van belang is bij een vastgoedbelegging. Voor een vastgoedexploitant is het van belang in box 3 te vallen (mits hij geen verlies of lage winst heeft), omdat men hierin lager wordt belast. De scheiding tussen box 3 en box 1 is geformuleerd in de wet inkomstenbelasting. Hierin wordt gesproken over normaal vermogensbeheer (box 3) of meer dan normaal vermogensbeheer (box 1). Kort gezegd: Meer dan normaal vermogensbeheer wil zeggen dat je meer arbeid toevoegt dan normaal is. Ën wanneer je daarmee een hoger rendement behaalt dan wanneer je dit niet gedaan zou hebben.

Ik adviseer je om jouw specifieke situatie te bespreken met een fiscalist. Er is namelijk geen eenduidig antwoord te geven op deze vraag. Elke situatie wordt specifiek beoordeeld. Wel kun je ervoor zorgen eventuele problemen met de fiscus te voorkomen. Dit door o.a. een goede dossiervorming en het meer uitbesteden van zaken.

Voor het uitbesteden van de verhuur en het beheer ben je bij ons aan het juiste adres. Heb je vragen, wil je advies of loop je ergens tegenaan? Je bent bij ons altijd welkom! Klik hier om contact met mij op te nemen.

Bekijk hier onze waardevolle templates en checklists!

prijzen aanbod verhuur woning beheer vastgoed

Reset password

Voer uw e-mailadres in en we sturen u een link om uw wachtwoord te wijzigen.

Aan de slag met uw account

om je favoriete huizen en meer op te slaan

Aanmelden met e-mail

Aan de slag met uw account

om je favoriete huizen en meer op te slaan

Door op de «AANMELDEN»-knop te klikken, gaat u akkoord met de Gebruiksvoorwaarden en Privacybeleid
Powered by Estatik