Koop breekt geen huur – alles wat je moet weten én 3 mogelijke oplossingen

Wat wordt er precies bedoeld met koop breekt geen huur? Wat zijn de gevolgen voor de eigenaar en koper? Ook bespreek ik in deze blog mogelijke oplossingen. We bekijken de situatie vanuit het oogpunt van de koper en eigenaar.

Het beginsel koop breekt geen huur is belangrijk in het huurrecht. Het is te vinden in Artikel 7:226 lid 1 BW.

Wat houdt dit verder eigenlijk in? En wat als je een woning koopt of verkoopt waar nog een huurder in zit?

Wat is koop breekt geen huur?

Koop breekt geen huur. Dit houdt in dat de huurovereenkomst van de verkopende partij bij een verkoop van de woning op de koper automatisch van toepassing blijft. Dit geldt ook voor bedrijfspanden. Door de verkoop wordt de huurovereenkomst namelijk niet automatisch beëindigd. Deze wordt dus automatisch voortgezet door de nieuwe eigenaar.

Zonder deze regel zou de huurder bij een overdracht zomaar uit de woning gezet kunnen worden. De huurder wordt zo beschermd. De regel geldt voor de meeste bedingen in de huurovereenkomst, maar niet voor allemaal. Denk bijvoorbeeld aan afspraken over verrekeningen van de huurprijs met vorderingen van de huurder op de verhuurder. Ook met achterstallige huurbetalingen heeft een nieuwe eigenaar niets te maken.

Het gaat hier om dwingend recht. Dat wil zeggen dat hier niet zomaar van kan worden afgeweken. Deze regel geldt ook in het geval van een bedrijfspand. Of wanneer het gaat over een deel van het verhuurde.

Huurovereenkomst beëindigen

Ook de huidige eigenaar mag de huurovereenkomst niet zomaar beëindigen. De huurder heeft namelijk huurbescherming of beperkte huurbescherming. Er zijn maar 6 geldige redenen waaronder het mogelijk is een huurcontract te beëindigen. In het geval van een tijdelijk huurcontract werkt dit anders. Denk dan bijvoorbeeld aan verhuren onder de leegstandwet. Lees hier verder over verhuren via de leegstandwet. Of andere tijdelijke contracten. Bij een tijdelijke huurovereenkomst is het wel nodig de huur aan te zeggen. Alles wat je moet weten over het aanzeggen van de huur vind je hier.

Opzeggen wegens dringend eigen gebruik is ook zo’n geldige reden. Van dringend eigen gebruik is sprake als de verhuurder de woning voor zichzelf dringend nodig heeft. Dit geldt dus niet voor een familielid (met uitzondering van het eigen gezin. Op voorwaarde dat de verhuurder zijn eigen woongenot wordt verhoogd), vriend of kennis. Hier is ook sprake van wanneer de verhuurder de woning wil renoveren of slopen. Er zijn wel voorwaarden waar de verhuurder aan moet voldoen. Het moet bijvoorbeeld aantoonbaar en noodzakelijk zijn. Denk dan bijvoorbeeld aan herstel van een slechte fundering.

Drie mogelijke oplossingen

Probeer er minnelijk uit te komen met de zittende huurder. Bijvoorbeeld door een goed gesprek of hem/haar een ander aanbod te doen (indien mogelijk).

Een tweede optie is om degene uit te kopen.

Een derde mogelijke oplossing is om de woning (aantoonbaar) en noodzakelijk te renoveren en daarna de woning of het pand te verkopen. Dit valt in het kader van dringend eigen gebruik.

Samenvattend

Het beginsel koop breekt geen huur houdt in dat een huurovereenkomst automatisch over gaat op een nieuwe koper. Het gaat over dwingend recht- er kan niet zomaar van afgeweken worden.

De huurovereenkomst mag alleen onder bepaalde voorwaarden beëindigd worden. Opties zijn het gebruik maken van dwingend eigen gebruik. Of tot een andere minnelijke oplossing te komen met de huurder. Eventueel gebruik makend van een afkoopsom.

Ben je voornemens de woning die je gaat verhuren, in een later stadium te verkopen? Dan adviseer ik je om een gedegen tijdelijk huurcontract op te stellen. Hierin kunnen wij uiteraard helpen. Wij hebben sinds 2014 veel  ervaring met tijdelijke verhuur. Ook met vragen of voor advies ben je altijd welkom!

Bekijk ook eens onze waardevolle checklists en templates!